新潟市在住の方へ!建て替えできない土地について徹底解説

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建て替えができない土地があることをご存知ですか?
「古くなったマイホームを建て替えたい」と思っても、土地条件に合わなければ、建て替えを行うことはできません。
家を壊した後に、建て替え不可の土地であると知ったとなると、冗談では済まないですよね。
そのため、どのような物件が建て替え不可なのか事前に知っておくことが大切になります。
そこで当記事では建て替えを検討中の方に向けて、どのような場合だと、建て替え不可になるのか紹介していきます。

□なぜ建て替えることができないの?

建て替え不可の土地のことを不動産業界では、「再建築不可」の土地と呼びます。
家を新たに建てる時は、建築基準法に合わせないといけません。
当時建てた時点では、その時の建築基準法の規定に合っていたけど、家を建て替えるとなると、現在の建築基準法に適合させる必要があります。
そのため、家を建て替える時に、現在の建築基準法に合っていなければ、「再建築不可の土地」になってしまうのです。

 

□再建築不可の土地とは

*建築基準法で決められた幅4m以上の道路に2m以上接していない

建築基準法は、幅4m以上の道のことを「道路」と定義しています。
都市計画区域内に建物を建てるのであれば、この建築基準法で定義された「道路」に2m以上接してないといけません。
これは災害が起きた時の避難経路、救急車などが通る経路を確保するために規定されています。
ただ例外として、43条但し書きという許可を得ていれば、この条件を満たしていなくても、建て替えを行うことができます。

*袋地である

周囲を他の土地に囲まれている土地のことを袋地と言います。
袋地でどうしても土地を売りたい場合は、囲繞地(袋地と道路を囲んでいる土地)と交渉し、接道として購入する必要があります。
ただこの方法は上手くいかないことも多いので、袋地は建て替えるのが難しいと言えるでしょう。

*市街化調整区域である

市街化調整区域とは市街地開発をすることなく、無秩序な土地の開発を防ぐための区域です。
市街化調整区域の特徴としては、価格が安い、住宅ローンの融資が下りにくい、生活インフラの整備が遅れる、という特徴があります。
元々建築されていた物件なら購入するのに問題ないのですが、市街化調整区域内では、建て替えを行うだけではなく、リノベーションをする場合でも自治体から許可を得ないといけません。
ただ、自治体によっては市街化調整区域でも、開発を認めている地域もあるため、気になる方は自治体の担当部署に聞いてみるのもいいでしょう。

 

□まとめ

今回は建て替え不可の土地条件について解説させていただきました。
「解体後に、建て替え不可の土地だと気づいた・・」となると、後に戻ることはできません。
そのため、自分の土地が建て替え可能な土地なのかしっかり調べたうえで、建て替えるようにしましょう。
建て替えに関して、不明点などあれば、ぜひお気軽にお問合せください。

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